| (1) 具体的な投資基準 |
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本投資法人は、安定収益が見込めるファーストクラスの居住系不動産に投資し、運営管理を最適化することにより、ポートフォリオの継続的な成長を目指します。
| a. 保有期間 |
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本投資法人は、原則として、 10年以上の中長期的保有を目的として物件を取得し、短期で売却することを想定して物件を取得しません。
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| b. 築年数 |
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適切な計画で建設され、取得時において築浅であるか、取得時まで適切に維持管理されてきた物件に投資します。原則として取得物件の取得時の築年数が概ね5年以内であるものとします。
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| c. 投資対象不動産等の取得基準 |
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本投資法人は、個々の投資対象の選別に際しては、①一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等の「マクロ要因」、② 立地エリアの周辺環境、都市計画の状況など将来性及び安定性等の「地域的要因」、及び③詳細な物件調査（経済的調査、物理的調査及び法的調査を含みます。）の結果等の「個別的要因」を総合的に検討するものとし、十分な調査を実施します（規約第30条第2項）。
具体的には、以下のような基準によります。
| 項目 |
取得基準 |
| 立地 |
原則として、都心6区及び城南4区、東京都のその他の地域並びに上記を除く首都圏においては最寄駅から、政令指定都市においては最寄駅又はバスターミナル等が立地する利便性の高い地域から、概ね徒歩10分以内（注）に立地する物件を投資対象とします。
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| 築年数 |
適切な計画で建設され、取得時において築浅であるか、取得時まで適切に維持管理されてきた物件に投資します。原則として取得物件の取得時の築年数が概ね5年以内であるものとします。
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| 一物件当たりの投資規模 |
原則として、1物件当たりの投資金額を3億円（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）以上とします。
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| 取得価格 |
不動産鑑定評価額を考慮し個別に判断し、その結果、物件特性やポートフォリオの運用基準を勘案し、不動産鑑定評価額を上回る場合があります。ただし、利害関係人との取引は不動産鑑定評価額を上回らないものとします。
「取得価格」は物件そのものの購入金額とし、鑑定評価額の対象になっていない、税金及び取得費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含まないものとします。また、投資法人の投資適格物件を資産運用会社の利害関係人が投資法人への譲渡を前提として一時的に取得し、その後投資法人をして取得させる場合には、「取得価格」に、資産運用会社の利害関係人が当該物件取得のために負担した諸費用（SPC組成費用、仲介手数料、デュー・ディリジェンス費用、専門家報酬等）相当額を含めないものとします。
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| 構造 |
原則として、ＲＣ（鉄筋コンクリート造）、又はＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート造）とします。
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| 権利関係 |
一物件の50％超の権利を取得するものとします。
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| 運営形態 |
通常の賃貸住宅での運営形態のほかに、ホテルやサービスアパートメントのような短期又は中期滞在型物件は、季節変動要因や景気変動要因の影響を受けやすいため、収益の安定性・平準化を目指し、可能な限り信用度の高いオペレーターとのマスターリース契約を締結することとします。 |
| （注） |
不動産の表示に関する公正競争規約（首都圏）（公正取引委員会告示第 14号）に基づき、道路距離80ｍにつき１分を要するものとして算出した数値です。 |
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| d. 開発案件への投資 |
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本投資法人は、開発中の不動産への投資は原則として行わないのものとします。ただし、建物竣工後のテナントが確保されており、完工・引渡し及びテナント入居に関するリスクが軽微であると判断する場合、建物竣工後の取得を条件に取得のための契約を締結できるものとします。
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| (2) デュー・ディリジェンスにおける調査項目 |
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本投資法人は、個々の不動産の選別に当たり、十分な調査を実施し、詳細な物件調査（経済的調査、物理的調査及び法的調査を含みます。）の結果等の「個別的要因」を総合的に検討します（規約第30条第2項）。このため、資産運用会社は、投資対象不動産等の取得に当たり、投資対象不動産等の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、投資対象不動産等について経済的調査、物理的調査及び法的調査等の物件精査（デュー・ディリジェンス）を行います。なお、上記の調査を行う際には、原則、以下の表に記載する項目について調査・検討します。
| 調査項目 |
調査・検討事項 |
| 経済的調査 |
市場調査 |
| a. |
所在地域の居住環境の現状確認と中長期予測 |
| b. |
所在地域における賃貸住宅と分譲住宅の需給 |
| c. |
所在地域における競合賃貸住宅の動向 |
| d. |
所在地域における市場賃料（現状及び中長期予測） |
| e. |
引率及び還元利回りの水準 |
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| 入居テナント調査 |
| a. |
テナントの信用度、賃料収入状況 |
| b. |
テナントの世帯状況又は業種、数、利用目的等 |
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| 収益関係 |
| a. |
建物運営経費の現況確認及び削減余地 |
| b. |
運営方法変更及び建物工事による価値向上案の策定 |
| c. |
修繕・更新費の中長期計画の策定 |
| d. |
収支計画の策定 |
| e. |
ポートフォリオ戦略との整合性の検証 |
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| 物理的調査 |
立地 |
| a. |
街路の状況、主要交通機関からの利便性 |
| b. |
利便施設、官公署からのアクセス |
| c. |
隣地との境界・越境の現況 |
| d. |
眺望、採光、騒音、通風等の居住性 |
| e. |
嫌悪施設の有無 |
| f. |
周辺地域の将来の開発計画 |
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| 建築及び設備の仕様 |
| a. |
建物構造、築年数、施行業者等 |
| b. |
間取り、天井高、内部仕様（天井・壁・床等）、内外装の使用資材、衛生設備、空調設備、電気設備、昇降機設備、駐車場等の設備の維持管理状況（劣化状況） |
| c. |
緊急修繕の必要性 |
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| 耐震性能 |
| a. |
新耐震基準（昭和 56年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準を指します。）又はそれと同水準以上の性能の確保 |
| b. |
ＰＭＬ（予想最大損失率）値（後記「(4）付保方針 b.」をご参照下さい。）15％未満を原則とし、15％以上の物件については耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討します。 |
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| 環境・地質等 |
| a. |
建物有害物質含有調査 |
| b. |
土地利用履歴、土壌汚染調査 |
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| 建物管理関係 |
| a. |
関係法令（建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、国土利用計画法（昭和49年法律第92号。その後の改正を含みます。）等）の遵守状況 |
| b. |
実際の管理状況 |
| c. |
管理会社の質及び契約関係 |
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| 法的調査 |
権利関係 |
| a. |
所有権・抵当権の権利関係 |
| b. |
賃貸借契約関係 |
| c. |
土地の境界確認書、境界確定証明書、越境に係る覚書等 |
| d. |
道路法に基づく道路占用許可 |
| e. |
環境保全等のための規制法令（自然環境保全法（昭和47年法律第85号。その後の改正を含みます。）、都市緑地保全法（昭和48年法律第72号。その後の改正を含みます。）等）の遵守状況 |
前所有者の権利の確実性を検討し、特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討を行います。
| i. |
借地権に関しての対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無 |
| ii. |
敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 |
| iii. |
敷地保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置 |
| iv. |
共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係 |
| v. |
区分所有物件の区分性 |
| vi. |
本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無 |
| vii. |
借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無とその内容） |
| viii. |
借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性 |
| ix. |
不動産を信託する信託の受益権については信託契約の内容 |
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| (3) 不動産管理運用方針 |
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資産運用会社は、本投資法人が取得する投資対象不動産等の中長期的な資産価値の維持向上を図るとともに、空室率の低減、費用低減による運用収益の安定的な成長を目指します。
| a. プロパティ・マネジメント業務受託者選定における基準 |
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資産運用会社は、運用収益の安定的な成長を実現するために、以下の観点から最適なプロパティ・マネジメント業務受託者を選定します。
| ・経験及び実績 |
| ・組織及び体制 |
| ・財務基盤 |
| ・当該物件に関する知識の豊富さとテナントとの関係（継続の場合） |
| ・物件に関するレポーティング（事業計画・報告書作成）能力 |
| ・テナントからのクレーム対応における迅速性・適時性・適切性 |
| ・建物及び住宅設備の管理及び保全能力 |
| ・報酬手数料の水準 |
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| b. プロパティ・マネジメント業務受託者の管理方針及び指導・監督 |
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資産運用会社は、プロパティ・マネジメント業務受託者より毎月以下の事項に関する状況報告を受けており、当該報告をもとに、各投資対象不動産の事業計画の検証を行うとともに、プロパティ・マネジメント業務受託者に対し、各投資対象不動産の個別運用計画に沿った運営管理を実行・維持させるための指導・監督を行います。
| ・テナントからの入金状況 |
| ・経費等の支出状況 |
| ・テナントの退去に関する情報 |
| ・テナントからの要望・クレームとその対処 |
| ・新規テナント獲得に関する情報と獲得に関する活動内容 |
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| c. プロパティ・マネジメント業務受託者の評価 |
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資産運用会社は、定期的に（原則として一年毎に）、前記a.及びb.の各項目の観点からプロパティ・マネジメント業務受託者の運営実績を評価し、その結果によっては、プロパティ・マネジメント業務受託者の変更を検討します。
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| (4) 付保方針 |
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| a. |
損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別の投資対象不動産の特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険や賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。 |
| b. |
地震保険の付保に関しては、地震等の発生時に予想される当該投資対象不動産及び運用資産全体への影響と付保可能性及び保険料負担とを比較検討した上で、当該投資対象不動産及び運用資産全体の予想最大損失額に応じ、その一定割合につき適切と判断される額の地震保険を付保することを検討します。原則として個別の対象不動産でＰＭＬが15％を超える物件については地震保険の付保を検討します。 |
| （注） |
ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本サイトにおいては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。 |
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| (5) 売却方針 |
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本投資法人は、取得した投資対象物件を原則として中長期的に保有します。ただし、以下の諸点を総合的に勘案した上で売却により、ポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断される場合には、投資対象物件を売却する場合があります。
| ・ポートフォリオの構成状態 |
| ・売買マーケット、賃貸マーケット動向予想 |
| ・将来における収支動向予想 |
| ・将来における資産価値変動予想 |
| ・近隣エリアの将来性予想 |
| ・物件の劣化、陳腐化による資本的支出予想額 |
| ・売却予想額 |
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| (6) その他 |
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組入資産の賃貸
| a. |
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）を、原則として賃貸するものとします。なお、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に、第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けるものとします。 |
| b. |
本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を規約の定めに従い運用します。 |
| c. |
上記a.の貸付けを行うに当たり、賃料保証及びマスターリースを行うことが可能な投資対象物件については、安定的収益確保のために、これらを行います。 |
| d. |
上記a.の貸付けを行うにあたっては、賃借人が法人である場合には①法人の業種、業暦、業績、②賃借目的、③連帯保証人の有無とその属性、保証会社による保証の適否、を勘案し、賃借人が個人である場合には①個人の属性、勤務状況、②賃料負担能力、連帯保証人の有無とその属性、保証会社による保証の適否、③賃借の目的、を勘案し、賃借人を選定することとします。 |
| e. |
ホテル及びサービスアパートメントをその用途とする不動産については、安定収益を目指し、原則として長期の定期借家契約を締結することとします。 |
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